Quando  

si  

è  

in  

cerca  

di  

una  

casa  

da  

acquistare  

e  

si  

è  

individuato  

l’immobile

ideale,  

inizia  

un  

iter  

che  

-  

se  

non  

emergono  

inconvenienti  

-  

sfocia  

poi  

con

l’acquisto   

della   

tanto   

desiderata   

abitazione.   

Tutto   

parte,   

in   

genere,   

con   

la

proposta  

d’acquisto.  

Giampaolo  

Marcoz,  

consigliere  

nazionale  

del  

Notariato,

ha spiegato a idealista/news di cosa si tratta e come funziona.

Che cos’è una proposta d’acquisto?

“La  

proposta  

d’acquisto  

è  

la  

dichiarazione  

dell’acquirente  

di  

voler  

acquistare

un   

certo   

bene   

a   

un   

certo   

prezzo:   

solitamente   

si   

tratta   

di   

un   

modulo

prestampato    

fornito    

dall’agenzia    

immobiliare,    

ed    

è    

accompagnata    

dal

versamento  

di  

una  

somma  

di  

denaro  

a  

titolo  

di  

‘caparra’.  

Una  

volta  

firmata,  

la

proposta  

d’acquisto  

contiene  

impegni  

già  

vincolanti  

per  

l’acquirente  

che  

di

solito  

si  

impegna  

a  

non  

revocarla  

per  

un  

determinato  

periodo  

di  

tempo.  

Non

vincola   

il   

venditore   

che   

nel   

frattempo   

resta   

libero   

di   

valutare   

anche   

altre

offerte.

Bisogna   

distinguere   

la   

proposta   

di   

acquisto   

dal   

contratto   

preliminare   

di

vendita  

o  

‘compromesso’,  

con  

il  

quale  

il  

venditore  

e  

l’acquirente  

si  

obbligano  

a

concludere   

una   

compravendita,   

stabilendone   

modalità   

e   

termini.   

Serve   

a

impegnare  

le  

parti  

per  

il  

tempo  

necessario  

a  

risolvere  

eventuali  

problemi  

che

non  

consentono  

la  

vendita  

immediata:  

ad  

esempio  

per  

l’acquirente  

la  

ricerca

di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa”.

Quale deve essere la durata?

“E’  

consigliabile  

stabilire  

un  

termine  

ridotto  

per  

l’efficacia  

della  

proposta,  

ad

esempio   

una   

o   

due   

settimane,   

entro   

il   

quale   

il   

venditore   

potrà   

accettarla

concludendo l’affare”.

La   

proposta   

d’acquisto   

prevede   

una   

caparra,   

quest’ultima   

a   

quanto   

deve

ammontare?

“La  

proposta  

d’acquisto  

è  

accompagnata  

normalmente  

dal  

versamento  

di  

una

somma  

di  

denaro  

a  

titolo  

di  

‘caparra’.  

In  

genere  

si  

tratta  

di  

qualche  

migliaio  

di

euro stabilito in proporzione rispetto al valore dell’immobile.

Tale   

somma   

resta   

‘bloccata’   

(e   

quindi   

viene   

sottratta   

alla   

disponibilità

dell’acquirente)   

per   

tutta   

la   

durata   

di   

validità   

della   

proposta   

di   

acquisto.

Importante:  

l’assegno  

relativo  

alla  

caparra  

deve  

essere  

intestato  

direttamente

al venditore”.

Cosa succede se la proposta d’acquisto non viene accettata dal venditore?

“Se  

la  

proposta  

d’acquisto  

non  

viene  

accettata,  

la  

caparra  

verrà  

restituita  

al

proponente  

che  

sarà  

libero  

di  

modificare  

la  

sua  

proposta,  

magari  

migliorando

le condizioni”.

Al contrario, cosa succede se la proposta d’acquisto viene accettata?

“Nel  

momento  

in  

cui  

la  

proposta  

dell’acquirente  

viene  

accettata  

dal  

venditore,

con  

la  

firma  

di  

quest’ultimo  

si  

conclude  

di  

fatto  

l’accordo  

contrattuale  

e  

le  

parti

sono vincolate al rispetto di quanto contenuto nella proposta accettata.

L’immediata   

nascita   

di   

un   

obbligo   

contrattuale   

impone   

di   

prestare   

grande

attenzione  

alle  

clausole  

contenute  

nella  

proposta  

di  

acquisto  

che  

solo  

con  

il

consenso di entrambi i contraenti potrà essere modificata o integrata.

Sarà   

necessario   

quindi   

fare   

molta   

attenzione   

alle   

modalità   

e   

ai   

tempi   

di

pagamento  

del  

prezzo,  

alla  

eventuale  

esigenza  

di  

richiedere  

un  

finanziamento,

alla   

verifica   

della   

consistenza   

dell’immobile   

con   

riferimento   

alla   

regolarità

urbanistica   

e   

degli   

impianti,   

ed   

infine   

ai   

tempi   

di   

consegna   

dell’immobile

stesso.

Alla  

luce  

di  

tutto  

ciò  

è  

consigliabile  

farsi  

assistere  

dal  

notaio  

fin  

dall’inizio,  

a

partire   

dalla   

redazione   

di   

una   

proposta   

di   

acquisto   

che   

tenga   

conto   

delle

proprie  

esigenze  

per  

non  

trovarsi  

vincolati  

a  

condizioni  

che  

non  

si  

è  

in  

grado  

di

adempiere”.

Cosa accade, invece, se l’acquirente ci ripensa?

“Se   

il   

venditore   

ha   

già   

accettato,   

è   

essenziale   

capire   

se   

l’acquirente   

si   

sia

riservato  

la  

possibilità  

di  

tornare  

indietro  

sui  

suoi  

passi  

avendo  

qualificato  

le

somme  

versate  

a  

titolo  

di  

‘caparra  

penitenziale’.  

Solo  

in  

questo  

caso  

potrà

sciogliersi  

dal  

vincolo  

contrattuale  

perdendo  

solo  

la  

somma  

versata.  

In  

caso

contrario,  

ovvero  

in  

caso  

di  

versamenti  

a  

titolo  

di  

‘caparra  

confirmatoria’,  

per

essere  

libero  

dall’impegno  

assunto  

dovrà  

ottenere  

il  

consenso  

del  

venditore,

perdendo  

la  

somma  

versata  

a  

titolo  

di  

caparra  

ed  

esponendosi  

al  

rischio  

di

eventuali ulteriori richieste di risarcimento danno da parte del venditore”.

Autore: @stefania giudice 10 ottobre 2018

Casa, che cos’è e come funziona la proposta d’acquisto

Quando   

si   

è   

in   

cerca   

di   

una   

casa   

da

acquistare  

e  

si  

è  

individuato  

l’immobile

ideale,    

inizia    

un    

iter    

che    

-    

se    

non

emergono  

inconvenienti  

-  

sfocia  

poi  

con

l’acquisto       

della       

tanto       

desiderata

abitazione.  

Tutto  

parte,  

in  

genere,  

con  

la

proposta  

d’acquisto.  

Giampaolo  

Marcoz,

consigliere   

nazionale   

del   

Notariato,   

ha

spiegato    

a    

idealista/news    

di    

cosa    

si

tratta e come funziona.

Che cos’è una proposta d’acquisto?

“La        

proposta        

d’acquisto        

è        

la

dichiarazione    

dell’acquirente    

di    

voler

acquistare   

un   

certo   

bene   

a   

un   

certo

prezzo:    

solitamente    

si    

tratta    

di    

un

modulo  

prestampato  

fornito  

dall’agenzia

immobiliare,    

ed    

è    

accompagnata    

dal

versamento  

di  

una  

somma  

di  

denaro  

a

titolo  

di  

‘caparra’.  

Una  

volta  

firmata,  

la

proposta    

d’acquisto    

contiene    

impegni

già   

vincolanti   

per   

l’acquirente   

che   

di

solito  

si  

impegna  

a  

non  

revocarla  

per  

un

determinato    

periodo    

di    

tempo.    

Non

vincola   

il   

venditore   

che   

nel   

frattempo

resta    

libero    

di    

valutare    

anche    

altre

offerte.

Bisogna     

distinguere     

la     

proposta     

di

acquisto    

dal    

contratto    

preliminare    

di

vendita  

o  

‘compromesso’,  

con  

il  

quale  

il

venditore   

e   

l’acquirente   

si   

obbligano   

a

concludere          

una          

compravendita,

stabilendone  

modalità  

e  

termini.  

Serve  

a

impegnare     

le     

parti     

per     

il     

tempo

necessario       

a       

risolvere       

eventuali

problemi  

che  

non  

consentono  

la  

vendita

immediata:  

ad  

esempio  

per  

l’acquirente

la   

ricerca   

di   

un   

finanziamento   

e   

per   

il

venditore    

la    

consegna    

di    

una    

nuova

casa”.

Quale deve essere la durata?

“E’    

consigliabile    

stabilire    

un    

termine

ridotto  

per  

l’efficacia  

della  

proposta,  

ad

esempio  

una  

o  

due  

settimane,  

entro  

il

quale     

il     

venditore     

potrà     

accettarla

concludendo l’affare”.

La    

proposta    

d’acquisto    

prevede    

una

caparra,    

quest’ultima    

a    

quanto    

deve

ammontare?

“La  

proposta  

d’acquisto  

è  

accompagnata

normalmente   

dal   

versamento   

di   

una

somma  

di  

denaro  

a  

titolo  

di  

‘caparra’.  

In

genere   

si   

tratta   

di   

qualche   

migliaio   

di

euro  

stabilito  

in  

proporzione  

rispetto  

al

valore dell’immobile.

Tale   

somma   

resta   

‘bloccata’   

(e   

quindi

viene       

sottratta       

alla       

disponibilità

dell’acquirente)   

per   

tutta   

la   

durata   

di

validità     

della     

proposta     

di     

acquisto.

Importante:      

l’assegno      

relativo      

alla

caparra         

deve         

essere         

intestato

direttamente al venditore”.

Cosa  

succede  

se  

la  

proposta  

d’acquisto

non viene accettata dal venditore?

“Se   

la   

proposta   

d’acquisto   

non   

viene

accettata,   

la   

caparra   

verrà   

restituita   

al

proponente  

che  

sarà  

libero  

di  

modificare

la  

sua  

proposta,  

magari  

migliorando  

le

condizioni”.

Al  

contrario,  

cosa  

succede  

se  

la  

proposta

d’acquisto viene accettata?

“Nel     

momento     

in     

cui     

la     

proposta

dell’acquirente      

viene      

accettata      

dal

venditore,  

con  

la  

firma  

di  

quest’ultimo  

si

conclude  

di  

fatto  

l’accordo  

contrattuale  

e

le   

parti   

sono   

vincolate   

al   

rispetto   

di

quanto      

contenuto      

nella      

proposta

accettata.

L’immediata     

nascita     

di     

un     

obbligo

contrattuale  

impone  

di  

prestare  

grande

attenzione  

alle  

clausole  

contenute  

nella

proposta   

di   

acquisto   

che   

solo   

con   

il

consenso  

di  

entrambi  

i  

contraenti  

potrà

essere modificata o integrata.

Sarà     

necessario     

quindi     

fare     

molta

attenzione   

alle   

modalità   

e   

ai   

tempi   

di

pagamento   

del   

prezzo,   

alla   

eventuale

esigenza  

di  

richiedere  

un  

finanziamento,

alla         

verifica         

della         

consistenza

dell’immobile      

con      

riferimento      

alla

regolarità   

urbanistica   

e   

degli   

impianti,

ed      

infine      

ai      

tempi      

di      

consegna

dell’immobile stesso.

Alla  

luce  

di  

tutto  

ciò  

è  

consigliabile  

farsi

assistere    

dal    

notaio    

fin    

dall’inizio,    

a

partire  

dalla  

redazione  

di  

una  

proposta

di  

acquisto  

che  

tenga  

conto  

delle  

proprie

esigenze   

per   

non   

trovarsi   

vincolati   

a

condizioni   

che   

non   

si   

è   

in   

grado   

di

adempiere”.

Cosa   

accade,   

invece,   

se   

l’acquirente   

ci

ripensa?

“Se    

il    

venditore    

ha    

già    

accettato,    

è

essenziale   

capire   

se   

l’acquirente   

si   

sia

riservato  

la  

possibilità  

di  

tornare  

indietro

sui    

suoi    

passi    

avendo    

qualificato    

le

somme    

versate    

a    

titolo    

di    

‘caparra

penitenziale’.  

Solo  

in  

questo  

caso  

potrà

sciogliersi      

dal      

vincolo      

contrattuale

perdendo  

solo  

la  

somma  

versata.  

In  

caso

contrario,  

ovvero  

in  

caso  

di  

versamenti  

a

titolo    

di    

‘caparra    

confirmatoria’,    

per

essere  

libero  

dall’impegno  

assunto  

dovrà

ottenere    

il    

consenso    

del    

venditore,

perdendo  

la  

somma  

versata  

a  

titolo  

di

caparra   

ed   

esponendosi   

al   

rischio   

di

eventuali         

ulteriori         

richieste         

di

risarcimento      

danno      

da      

parte      

del

venditore”.

Autore: @stefania giudice 10 ottobre 2018

Casa, che cos’è e come funziona la

proposta d’acquisto